Un risque de Subprimes au Maroc ? (2ème jour)

2° Jour : Les techniques modernes d’évaluations immobilières limitent elles les risques ?

1. Le coût discret des imprécisions : Maroc, entre Monaco et Malawi ?

2. La chaîne de valorisation 

• Même le désert à un coût.

• La comptabilité du coup de pioche : Travaux en cours ou terrain à bâtir ? (Impact des IAS).

• Impact boursier chez ADDOAH, CGI….!

3. Les ratios utiles :

• TRI et VAN.

• TRB (transitivité de la formule) et autres ratios de praticiens.

4. Les nouvelles techniques d’évaluation 

• V Lb C / S Lq R. Les 5 carrés « magiques ».

• Exemples d’applications. Objectif : Savoir isoler les sous facteurs d’amélioration du Rendement non apparent.

5. Interpréter l’engagement politique d’urbanisme entre structurant et « relatif »

6. Etude critique de quelques programmes et de leurs promoteurs selon ces techniques

7. Les 5 Méthodes d’évaluation immobilière

• La méthode des comparables :

> Habitat neuf et ancien ; professionnel neuf et ancien.

> Les multiples « raisonnables » de comparables par l’exploitation

- Le modèle de Bates adapté à l’immobilier

- Le cumul des rendements futurs actualisés. Perles et boulets par le facteur ɸ.

- Divers choix d’hypothèses

- Exemples et exercices : calculs détaillés.

- Comparer en neutralisant le coût de financement : pourquoi ? Comment ?

• La méthode du coût de reconstruction

> Utilité de la méthode en évaluation désarchitecturée et en réarchitecturée.

> Neutralisation des effets de mode (Sauna, squash, polo…).

• La méthode de « l’ANCC justifiée » :

> Forces et critiques de la méthode

> Impacts comptables et financiers en « bonne valeur »

> Exemples et exercices collectifs.

• Synthèse sur les méthodes patrimoniales

• Les méthodes non-analogiques des « revenus futurs »

> Principe général des DCF

> Les ingrédients d’une bonne approche et leurs recettes

> Qu’est ce qu’une valeur finale ? Retour à VLbC/SlqR. Démonstration.

> Le calcul du β’ comme accessoire du raisonnement

> La prime de risque par projet immobilier

> Exemple détaillé.

• Méthode de la régression foncière

> Mise au point au Canada, calcul des survaleurs objectives sur le foncier et l’opportunité d’expropriation.

> Utilisation justifiée et limites juridico financières : caviardage ≠ bidonville !

8. 5 méthodes : comment choisir ?

• Les instruments de la décision :

> Rappels utiles des techniques de gestion de projets

> Le + simple est rarement le + rentable ! Exemples.

> L’arbitrage des méthodes

9. Conclusion 2° Jour 

• Vous savez désormais écarter les projets dont le rapport R /r est déraisonnable et tenir compte des impacts sociaux, environnementaux, juridiques, financiers. Mais :

> De façon plus précise, comment gérer ces projets et ces risques, calculer au fil du temps leur rendement et décider d’une cession opportune ?

> Externaliser les risques (de l’assurance du maçon au CDO du royaume) sans compromettre la profitabilité ou la sécurité du développement durable ?

• Il est temps d’aborder les aspects pratiques de la maîtrise d’investissement immobilier.

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